交通安全

解析行业动态,把握市场变化

欧宝娱乐APP下载_稳定楼价亟待突破“供地瓶颈”

更新时间:2021-08-19
本文摘要:(原标题:平稳楼价 亟需突破供地瓶颈)4月6日,住建部和国土资源部牵头发文,拒绝2017年6月底前,各大城市要编成宅地供应中期(2017-2021年)规划和三年(2017-2019年)滑动计划,并向社会发布;按照五类(明显减少、减少、持平、必要增加、增加以后停止)调控目标,督导供地计划编制和实行;商品住房库存周期在6-12个月之间的,要减少供地;6个月以下的,不仅要明显减少供地,还要减缓供地节奏。

(原标题:平稳楼价 亟需突破供地瓶颈)4月6日,住建部和国土资源部牵头发文,拒绝2017年6月底前,各大城市要编成宅地供应中期(2017-2021年)规划和三年(2017-2019年)滑动计划,并向社会发布;按照五类(明显减少、减少、持平、必要增加、增加以后停止)调控目标,督导供地计划编制和实行;商品住房库存周期在6-12个月之间的,要减少供地;6个月以下的,不仅要明显减少供地,还要减缓供地节奏。同时,房价下跌压力大的城市,创建项目行政审核快速通道,对推迟上市,捂盘惜售的要严处。这是2月以来,新一轮楼市调控升级后,第一次实施的针对全国楼市调控的统率性文件。

文件开宗明义,再度特别强调房子是用来寄居的,不是用来油炸的,此次秉持住房定位的着力点放到供给外侧。近期,40多个城市高效率地启动调控,调控力度、政策工具落子皆超强以往,且无一例外,调控并未瓦解市场需求末端诱导的框架。事实是,去年10月以来楼市再次火热,根源就在供应严重不足,20个热点城市2016年以来库存周期仍然在6-10个月,有的甚至仅有2个月。近年来,管理层最重视的调控措施就是减少土地供应。

但种种迹象表明,热点城市土地供应在增加。2016年,热点城市房价上涨,但宅地供应却显著增加,厦门、上海、广州和北京实际供地同比分别增加50%、48%、42%、31%。

事实上,2013年以来,一线城市年度宅地供应计划完成率多数在50%左右。2013-2016年,北京住宅供地分别为1357公顷、900公顷、1002公顷和219公顷,上升趋势显著。2012-2016年,北京商品住宅供地计划完成率平均值为55.7%。

除2013年外,北京没一年已完成宅地供应计划,2016年完成率仅有为12.1%。2月以来,即便政策并未放开,但北京楼市全面转好,二手房价上涨。

根据中房协的中国房价行情系统,3月北京二手房均价为63716元,比去年3月房价(43048元)下跌了48%,西城区学位房价格甚至刷了近一倍。同时,尽管去年10月启动调控以来,通过预售管控,热点城市新房量价获得掌控,但市场需求开始改向二手房市场。

欧宝娱乐APP下载

2017年2月,70城二手住房价格下跌0.4%,一线城市二手房价涨幅倒数三个月不断扩大,北京、厦门等城市领涨全国,指数环比涨幅皆在1个百分点以上。二手房价格上涨,一个最重要的原因就在于,近年来供地倒数上升,造成楼市转好时,市场需求一窝蜂地涌进二手房市场。由于二手房市场供应集中,从上海证券交易所到出售周期较长,市场需求集中于获释,更容易激化供需紧绷和房价下跌趋势。

3月公布的北京十三五规划表明,2017-2020年,北京存量建设用地年均要增加30平方公里,这毫无疑问推升了未来供需紧绷预期、房价下跌预期。4月7日,北京公布《2017-2021年及2017年度住宅用地供应计划》。

《计划》明确提出,北京今后五年供应住宅用地6000公顷,其中国有建设用地5000公顷、集体建设用地1000公顷,以确保150万套住房建设市场需求。也就是说,未来五年北京年均住宅用地(不含自住房、保障房用地)计划供应量为1200公顷,这相等于2014年的实际供地水平(1195公顷),比年初透露的计划快速增长了1倍。若该计划能足额已完成,北京2017年宅地供应规模较2015年和2016年的实际供地规模,将不会有大幅度提高。

现行经济金融环境下,大规模减少供地,也许才是入手房价的唯一手段。细数近年来房价平稳的城市,莫不是可供地量大的城市,如重庆、成都和广州。

近日,因楼市10多年保持稳定,重庆屡次被赞誉。事实上,突破供地瓶颈是重庆楼市仅次于稳定器。

2011-2015年,重庆人均供地面积(16.12平方米)在10大城市中排第一,超过南京、杭州和天津平均值规模的2倍、北上广浅的5倍。重庆宅地供应之所以需要放量,大规模新的地投入和地票制为是两大引擎。事实上,广州也很类似于。

尽管是一线城市,但当前广州的房价不仅高于厦门、杭州和南京,也高于省内的珠海。供地放量是广州平稳楼市的利器。

一方面,广州城市骨架大,远郊(东莞、从化、花都、南沙)供地和住宅成交价分别占到70%和60%,导致全市楼面地价比京沪浅较低70%,房价在2万元左右。另一方面,类似于地票制为,通过广佛一体化,广州也探寻出有突破建设用地容许、不断扩大供地和楼市半径的路子。目前,甚广佛间通车了5条地铁线,2016年,佛山商品房销售1947万平方米,多达广州、深圳,省内居于第一,60%为广州居民购房,房价仅有为广州一半。此次住建部、国土资源部牵头发文,不仅拒绝各地具体中期供地计划,且以库存消化周期作为督导供地的分析指标,意图很显著,热点城市一味在市场需求末端诱导,解决不了中长期供需紧绷问题。

突破瓶颈,大规模减少供地,才能彻底纾缓市场需求和减轻房价下跌预期。此次北京供地新政中,一条突破性的政策就是具体将集体建设用地划入供地计划,数量约1000公顷,占到总计划可供地量的六分之一。此前,虽然北京从2012年开始,试点集体建设用地建设公租房,但多年来仅有唐家岭、北七家零星试点,未能不断扩大。可见,未来大城市突破供地瓶颈或出政策重点。

但是,越是热点的城市,空间拓展就越慢,追加供地的弹性就就越较低,充其量多投入几宗宅地,也许只是杯水车薪,无法突破供地瓶颈,还有可能因开发商争相抢食经常出现地王而被问责。此前,针对房价较慢下跌,杭州、南京等热点城市集中于转让土地,甚至重复使用投入几宗,但无法防止地王或高地价。近日,北京大兴转让的几宗地,也超过地价下限。尽管北京今年供地比2016年大幅度减少,但也仅有相等于过去几年的平均值,无法突破供地瓶颈,构建大规模供地。

因此,笔者指出,北京减少供地,尤其是改向现状利用价值较低的集体建设用地,需要突破供地瓶颈。但是,关键还要强化督导,让供地计划实施,尽量避免计划有了没批,批了没可供。同时,要探寻长年如何突破供地瓶颈,大规模供地。

一方面,通过市场化手段,探寻收益分享模式,及时调整用地和区域规划,补充公共设施,将辖区集体建设用地更加多跳入市场;另一方面,通过建设用地变动挂勾、耕地占补均衡,将内地宅基地和非农建设用地复垦为耕地,释放出来建设用地指标,调减北京等大城市的耕地,并以市场化的方式均衡。此外,要盘活城市闲置和陈旧存量土地。产业周期一般在20年左右,用地功能划界最多也是40年,根据产业变迁主动调整土地用途有必然性。

目前,大城市人口导电能力强劲的服务业对经济贡献广泛多达50%,互联网、积存和共享经济更加节约空间市场需求,传统制造业、工业用地、招商用地不应向住宅功能改变。目前,京沪浅等大城市各区域都规划了很多大型招商综合体、CBD办公区、总部基地、工业园区等,但除中心区商业、办公空间利用充份外,外围存量招商空间大量空置。并且,产业升级后工业园区陈旧闲置的更好,深圳有1000多个制造业园区,上海工业建筑少有多达10层楼的。

此次住建部及国土资源部文件明确提出,希望房地产开发企业参予工业厂房改建,完备设施设施后改建成出租住房,也就是所谓的工改住(出租)。此前,国家仅有容许商改住(出租),但工改住(出租)的口子十分伯颜。现在,这个口子关上了,未来土地及空间获释的潜力相当大。

因此,要减缓前进存量陈旧闲置工商业用地(房)盘活为住宅用途,比如商改住工改住等,此次北京明确提出此类政策有一点推展和糅合。当然,政府也要实时减缓公共服务落地。


本文关键词:欧宝娱乐app,欧宝娱乐APP下载

本文来源:欧宝娱乐app-www.kao4x.com

返回顶部 在线客服

Copyright © Since 1998 陕ICP备92084134号-7 咸阳市欧宝娱乐APP下载科技有限公司 服务热线:063-786454600 友情链接:乐鱼app 火狐体育 鸭脖娱乐 亚博网站登陆 亚博app安全有保障